¿Quieres comprar o vender una vivienda? Así se hace una reserva
Autor: Afilia Inmobiliarias Fecha: 28 nov 2017
Desde la primera visita al piso hasta la firma de la compraventa ante el notario - tras haber negociado el precio con el antiguo propietario y, posiblemente, la hipoteca con el banco -, el camino que conduce a la adquisición de una vivienda es ya de por sí bastante largo.
Hay casos en los que es necesario aplazar el momento fatídico del pago y de la entrega de las llaves más de lo que cabría esperar en situaciones habituales. Quizá, porque el comprador pide tiempo para disponer de todo el dinero que hace falta o porque quiere aprovechar de alguna subvención a futuro (puede ser el caso, ahora, de las ayudas de 10.800 euros para la adquisición de la primera vivienda por parte de los jóvenes de menos de 35 años, que solo se erogarán a partir de enero).
En estos supuestos, es posible reservar la compra de la vivienda si ambas partes están de acuerdo. Pero, ¿cómo hacerlo con todas las garantías, tanto para el comprador como para el vendedor? Las reglas que las dos partes establezcan entre ellas serán las que regularán la reserva. Lo importante es fijar unos “compromisos contractuales”, subraya Urtzi González, especialista en Derecho procesal civil y mercantil del despacho Sanahuja Miranda.
El contrato de arras
Una opción será firmar un contrato de arras, por el que el comprador entrega un importe y se compromete a pagar el resto del precio del inmueble en el plazo establecido. Asimismo, el vendedor acepta no vender a otro comprador la vivienda hasta que el plazo haya vencido.
“En su vertiente más extendida, la de arras potenciales”, redunda González, “el contrato permite al comprador librarse de su obligación de compra perdiendo las arras, y al vendedor desligarse de su obligación de venta si devuelve el doble del importe de las arras”.
Paga y señal
No obstante, existe otro tipo de arras, que en Derecho se denominan confirmatorias, y que se conoce más habitualmente por “contrato de paga y señal”. En este caso, no se permite a ninguna de las dos partes desistir de la obligación que adquieren con la firma del contrato. Si una incumple lo pactado, la otra le puede obligar a satisfacer las condiciones del contrato y hasta solicitar una indemnización por los prejuicios que haya sufrido.
La opción de compra
La tercera posibilidad evocada por González es el contrato de opción de compra, que permite al interesado iniciar en cualquier momento un proceso de adquisición del inmueble durante un tiempo determinado mientras se comprometa a pagar al potencial vendedor una prima. Según esta fórmula, el potencial comprador no tiene ninguna obligación de comprar, pero el potencial comprador sí se compromete a no ceder el inmueble a un tercero. “Se puede estipular que el importe pagado por la opción de compra se descuente del precio del inmueble si se lleva a cabo la compraventa”, añade el letrado.
Esta situación se da más a menudo, en palabras de González, cuando las partes ya han suscrito un contrato de arrendamientos. A veces se concede al arrendatario optar a la compra de la vivienda de la que ya es inquilino. De esta forma, “es mucho más difícil que surjan sorpresas después de la compra sobre el estado del inmueble”, explica el abogado, “ya que el comprador conoce perfectamente sus características”.
Ventajas para ambas partes
¿Qué puede alentar la formalización de una reserva de compra? “El comprador se asegura de que va a completar la transacción por el precio acordado en la fecha establecida”, lo que le dará tiempo para reunir el dinero suficiente, contesta Amor Pelegrí, socia fundadora del despacho de abogados Pelegrí. “Por su parte, el vendedor tendrá la posibilidad de realizar las gestiones pertinentes de una nueva vivienda sabiendo con exactitud el día en que deberá abandonar definitivamente la vivienda traspasada y el momento a partir del cual podrá disponer del dinero que perciba del comprador”, abunda.
Asimismo, el vendedor sabe que, si finalmente la operación no se llevara a cabo, obtendrá por lo menos una compensación económica por haber tenido que renunciar a la oportunidad de ceder su vivienda a un tercero.
El notario, opcional pero aconsejable
Los expertos consultados excluyen que, en este proceso, la figura del notario sea imprescindible. “Todos estos contratos se pueden plasmar en un documento privado, que no requiere una forma particular”, confirma González. Pese a ello y a que “eleva los costes de la operación”, para reforzar la posición de la parte cumplidora frente a un eventual incumplimiento de la contraparte, es “recomendable” acudir a un notario y hacer público el documento.
Un contrato de opción de compra se puede incluso inscribir en el Registro de la propiedad, una vez elevado a público ante el notario, lo que supone, una vez más, un coste adicional. De esta manera, sin embargo, el comprador se asegura que cualquier tercero pueda comprobar que el inmueble que pretende adquirir está gravado por la opción de compra, así que será más difícil para el vendedor incumplir con el contrato. “Es un plus de garantía”, subraya González.
Última instancia, recurrir a juicio
Si una parte, pese a todo, no respeta el contrato por el que se establecía la reserva de compra de la vivienda, la otra “deberá acudir a un letrado para intentar que se avenga a cumplir de forma extrajudicial”, aconseja González. En el caso de que este planteamiento no tenga éxito, siempre quedará la posibilidad de iniciar un procedimiento judicial por vía civil que, según la experiencia del letrado, “finalizará en un plazo de nueve meses a un año”, aproximadamente.
Noticias
Implicaciones del Índice de Precios de Referencia del Alquiler en Cantabria
Desde el pasado viernes 15 de marzo de 2024, una medida crucial entró en vigor en España, marcando un hito en el mercado inmobiliario. Con la publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), el Índice de Precios de Referencia del Alquiler ha comenzado a aplicarse en zonas designadas como tensionadas, impactando directamente en los contratos de arrendamiento. Este cambio, derivado de la Ley de Vivienda en vigor desde mayo de 2023, otorga a las comunidades autónomas la capacidad de declarar áreas tensionadas en colaboración con los ayuntamientos, con el objetivo de regular los precios de alquiler y garantizar una vivienda digna y asequible.
Según la asociación de inmobiliarias Afilia hay detalles claves aplicar estas medidas en Cantabria
Declaración de áreas tensionadas: La designación de una zona como tensionada requiere cumplir ciertos criterios, como que el coste de la hipoteca o el alquiler supere el 30% de los ingresos medios de los hogares o que el precio de la vivienda haya experimentado un crecimiento acumulado significativo en los últimos cinco años.
Implicaciones para propietarios: Si el propietario no es un gran tenedor y la vivienda ha estado arrendada en los últimos cinco años, la nueva renta pactada no puede superar la del contrato anterior, con ajustes anuales permitidos. Se establecen límites al incremento de la renta, especialmente en casos de obras de rehabilitación, contratos a largo plazo o prórrogas voluntarias.
Propiedades de grandes tenedores: En el caso de propiedades pertenecientes a grandes tenedores o aquellas que no han sido arrendadas recientemente, la renta inicial está limitada por el Índice de Precios de Referencia del Alquiler, teniendo en cuenta las características específicas de la vivienda y el edificio.
Definición de gran tenedor: Se considera gran tenedor a aquel individuo o entidad con más de diez inmuebles residenciales o una superficie construida de más de 1.500 m² destinados a uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. En Cantabria, se aplican criterios similares, aunque con ajustes específicos.
Por el momento, el impacto de estos índices se limita a Cataluña, donde se han declarado 140 municipios como zonas tensionadas. Sin embargo, se espera que otras comunidades autónomas sigan su ejemplo en los próximos meses, lo que podría significar cambios significativos en el mercado inmobiliario a nivel nacional.
El Índice de Precios de Referencia del Alquiler introduce nuevas medidas buscando garantizar la estabilidad y asequibilidad de las viviendas, pero desde que entró en vigor en 2023 la Ley de Vivienda, en Afilia Inmobiliarias hemos observado un notable descenso en la oferta del alquiler principalmente por la indefensión que sufre el propietario, lo que ha provoca mayor demanda y un aumento significativo de los precios del alquiler.
En Cantabria no está prevista la declaración de zonas tensionadas pero desde Afilia instamos y colaboramos con las administraciones para que incluyan medidas en la próxima Ley de Vivienda en Cantabria que se adapten a la realidad actual y permita a los profesionales inmobiliarios brindar un servicio transparente, justo y con todas las garantías tanto a propietarios como a inquilinos y a todos los ciudadanos de Cantabria en este cambiante panorama de la vivienda.
Afilia Inmobiliarias: Impulso al Sector Inmobiliario en Cantabria
En un contexto marcado por la recuperación económica y el dinamismo del mercado inmobiliario, Afilia Inmobiliarias emerge como un actor clave en la reactivación del sector en Cantabria.
La compra de casas toca su nivel más alto desde 2010
El mercado de la vivienda avanza viento en popa. Sobre todo, por el lado de las compraventas, que sigue, sin lugar a dudas, la estela de la concesión de hipotecas (32,8% más en julio).